第642章 地产投资

第642章  地产投资

    「————我对瀚资本的未来，有非常强烈的信心。」

    视线回到2017年1月3日的斯特拉黛拉路864号，与乔纳森—布莱克一样，在韩易的介绍之后，克里斯蒂安—达尔班也站起身来，主动进行了一番演说。

    但跟布莱克的言简意赅不同，达尔班的讲话，要冗长得多。

    作为技术性的首席投资官，克里斯蒂安—达尔班对待工作的态度极为认真。虽然韩易之前就已经给每个人都讲过，今晚的活动，更像是一场轻松惬意的鸡尾酒派对，而不是严肃紧张的商业会议，但达尔班还是就2017年的工作计划，讲了很多很多。

    「所以，请允许我引用我非常欣赏的一位投资人，班杰明—格雷厄姆的一段话，来作为结尾。」

    「短期来看，市场是一台投票机。但长期来看，市场是一台称重机。」

    「我们不是在追逐选票，我们是在创造重量。真正的重量，那种能够经得起时间称重的重量。」

    班杰明—格雷厄姆，被誉为价值投资的鼻祖，也是沃伦—巴菲特的导师，一个在大萧条的废墟里，亲手建立起现代投资哲学基石的人。

    达尔班选择引用他的话，并不令人意外。这就是克里斯蒂安—达尔班，一个相信数字的人，一个相信时间会证明一切的人。

    一个宁愿用二十年去验证一个判断，也不愿意用二十天去追逐一个风口的人。

    「谢谢大家，我已经迫不及待想要跟大家一起共事了。」

    话音落下，掌声雷动。

    包括乔纳森—布莱克在内，房间里的所有人，望向克里斯蒂安—达尔班的眼神里，都是毫无保留的欣赏，与含蓄中或多或少带著欣悦的笑意。

    毕竟，坐在这里的每一个人，都是在某个细分领域做到行业塔尖的中流砥柱。

    对于他们来说，最担心的事情，就是进入一个充斥著平庸之辈的平庸组织。

    最大的喜悦，莫过于接受一份新工作之后，发现即将效力的东家，是大师满堂的精英俱乐部。

    前有布莱克，后有达尔班。  

    接连被韩易甩出的重量级头衔，以及头衔背后真人的行为举止，让剩下的人信心倍增。

    特别是那些将要直接向达尔班汇报的人。

    接下来的半个小时里，韩易依次介绍了瀚资本第一期高管团队的其他成员。

    「约翰—帕塔尔，房地产投资主管。」

    「约翰将负责瀚资本在全球范围内的金融地产投资。写字楼、酒店集团、物流园区的收购与资本化。」

    约翰—帕塔尔站起身来，微微颔首。

    他发丝间的灰白已经压过了乌黑，但身板依然挺拔，笑容可掏，神情温和。

    伦敦大学国王学院法学学士，英国皇家特许测量师学会资深会士。

    这两个头衔，是他职业生涯的起点。

    但真正让他声名鹊起的，是过去二十五年在亚洲房地产市场上的纵横捭阖。

    1992年，约翰—帕塔尔离开伦敦，只身前往东南亚。那时候的亚洲，特别是东南亚，对于第一世界国家的金融业来说还是一片蛮荒之地，没有几个西方投资人愿意踏足。但身为印度裔的他看到了机会，五年后，亚洲金融风暴席卷而来，无数人折戟沉沙，而他却在废墟中逆势抄底，完成了职业生涯的第一次蜕变。

    1998年，他转战香港，开始覆盖整个北亚市场。

    2004年，他加入里昂证券资本合伙人公司，一手打造了FudoCapital，一个专注于亚太地区的房地产直投基金。在他的领导下，这只基金募集了超过二十二亿美元的股权资本，在日本、中国、韩国、新加坡、澳大利亚完成了总价值近五十亿美元的交易。

    若是按照原时空既定历史的发展脉络，几个月后，KKR的亚太区负责人裴容宰就将和全球房地产主管拉尔夫—罗森伯格一起飞到香港，试图说服帕塔尔加盟。

    他们会开出丰厚的条件合伙人级别的职位，亚太区房地产业务的全权领导权，以及一份足以让任何人心动的薪酬方案。

    但瀚资本抢先了一步，大名鼎鼎的克里斯蒂安—达尔班，作为首席投资官，在圣诞节之后，新年之前，拨通了约翰—帕塔尔的电话。

    达尔班，是帕塔尔认识了十五年的老朋友。

    2002年，苏黎世。

    那一年，克里斯蒂安—达尔班还在摩根大通任职，约翰—帕塔尔彼时则是联实集团亚洲房地产投资部的首席投资官，正在为一只泛亚洲的地产基金进行路演。

    两个人在苏黎世湖畔的一家餐厅里第一次见面。

    那顿饭吃了三个小时。

    从亚洲金融危机后的复苏机遇，聊到日本泡沫经济破灭后的不良资产处置，从香港写字楼市场的周期性波动，聊到大陆城市化进程中蕴藏的惊人潜力。

    两个人都不是喜欢说漂亮话的人。

    一个是相信数字的法国银行家，一个是在亚洲丛林里摸爬滚打了十年的英国测量师。

    他们用数据说话，用案例佐证，用逻辑推演，把对方的每一个观点都拆开来审视，然后再拼回去。

    那顿饭结束的时候，达尔班没有给帕塔尔的基金投一分钱。

    但他记住了这个人。

    此后的十五年里，他们偶尔会在行业会议上碰面，偶尔会交换一些对市场的看法，偶尔会在某个跨境交易中发现对方的名字出现在交易对手的名单里。

    不算深交，但彼此尊重。

    是那种金融圈里最稀缺的关系，没有利益纠葛，没有虚与委蛇，只有对专业能力的认可，和对职业操守的信任。

    所以，当达尔班的电话打过来时，正在考虑离开里昂证券资本合伙人公司，在世界舞台上寻求全新挑战的帕塔尔几乎没有犹豫。

    他相信，既然克里斯蒂安—达尔班愿意为这个平台背书，那它就一定是值得信赖的。

    并且，它能提供帕塔尔职业生涯所见过的，最高的底薪，最灵活的决策机制，以及最大的自主权。

    他将不光能够在亚洲房地产市场上运作，还能在欧洲与北美，这两个他垂涎已久的市场上一显身手。

    韩易通过达尔班，给他画的那张地图，实在太诱人了。

    EtelI的中央公园塔项目。

    曼哈顿天际线上即将崛起的最高住宅楼。

    韩易已经通过这个项目，在全球顶级地产圈里打下了第一根桩。

    而约翰—帕塔尔的任务，就是以这根桩为原点，向外延伸出一整片帝国。

    还有什么，比一张白纸，和无数支色彩斑斓的画笔，更吸引一位地产交易艺术家的呢？

    于是，一份75万美元底薪，50万美金签约奖金，基于团队和个人业绩，最高能达到120万美金的年度绩效奖金，并且允许以优惠条件跟投项目的雇佣合同被敲定了下来，整体的薪资待遇，大概比KKR能给出的最佳报价还高10—15%。

    约翰—帕塔尔对这份新工作很满意。

    不仅仅是因为钱，更因为这个平台无与伦比的自由度。

    首先，瀚资本是永续资本，这是私募股权行业里最稀缺的东西，也是约翰—帕塔尔这样的房地产投资人梦寐以求的东西。

    传统的PE基金有生命周期。七年，十年，最多十二年。在这个周期里，你必须完成募资、投资、管理、退出的全部流程。每一个环节都有时间压力，每一个决策都被那个倒计时的钟表追著跑。

    这意味著，即使你买到了一座完美的写字楼，即使它的租金每年都在增长，即使它的价值每年都在攀升，到了第七年，你也必须把它卖掉。

    因为基金要清算了，LP们要拿回他们的钱了。

    因为房地产投资主管的KPI是IRR，而IRR是一个时间敏感的指标，持有时间越长，IRR

    就越低，即使你最终赚到的绝对收益更多。

    所以，你被迫在错误的时间点卖出。

    所以，你被迫把那些本可以持有二十年三十年的优质资产，拱手让给别人。

    所以，你永远在追逐下一个交易，而不是守护你已经拥有的东西。

    「韩先生的家族不需要这些。」

    在跟达尔班通话的时候，对方的这一段话最打动帕特尔。

    「如果你买到一座好楼，你可以持有它十年、二十年、五十年。你可以看著它的租金翻倍，看著它的价值翻三倍、五倍、十倍，就像韩先生的家族传承他们的财富一样。」

    「这才是真正的房地产投资，约翰。」

    帕特尔没有回应，而是沉默不语地望著窗外的维多利亚港，万家灯火在夜色中闪烁，像是一片倒映在海面上的星河。

    他想起了1992年的自己。

    那一年，他二十六岁，刚刚拿到皇家特许测量师的执照，踌躇满志地登上了飞往曼谷的航班。

    那时候的他，满脑子都是宏大的愿景：在亚洲这片新兴的土地上，建立一个跨越国境的房地产帝国。不是那种买进卖出、快进快出的投机游戏，而是真正的帝国。那种可以屹立百年、传承数代的帝国。

    二十五年过去了。

    他做了很多交易，赚了很多钱，在行业里建立了响当当的名声。

    但那个帝国，却从未真正存在过。

    因为他服务的每一个平台，都有自己的时钟。那个时钟滴答滴答地响著，催促他买进，催促他卖出，催促他在每一个七年周期结束的时候清空一切，然后从头再来。

    周而复始。

    永无止境。

    「另外，包括韩先生本人在内，瀚资本的投资委员会，只有五个人。从立项到拍板，最快可以在一周内完成。」

    又是两个令他心动的数字。

    在里昂证券，投资委员会由九人组成，分布在香港、伦敦和纽约三个时区。每个月开两次会，每次会议的议程上堆著十几个待审项目。每个项目有十五分钟的陈述时间，然后是提问环节，然后是投票。

    换句话说，帕特尔需要用十五分钟，去解释一个他花了三个月研究的交易。用十五分钟，去说服九个坐在地球另一端的人，让他们相信一座他们从未亲眼见过的建筑，值得投入五千万美元，甚至更多。

    有的时候，这套体系还勉强能够运转，而有的时候，却让他感觉有些举步维艰。

    随便举个例子—去年有一个首尔江南区的甲级写字楼，位置绝佳，租户结构优良，卖家因为流动性问题急于出手，报价比市场估值低了百分之十五。帕塔尔第一时间飞过去看了现场，第一时间拿到了独家谈判权，第一时间把投资备忘录递交给了投资委员会。

    然后，他等了整整六周。

    因为投委会的下一次会议要等两周，会上还有其他优先级更高的项目要讨论，他的项目被推到了再下一次会议。再下一次会议上，有两个委员对估值模型提出了质疑，要求补充材料。补充材料又花了一周。然后是圣诞假期，又是一周。

    等到他终于拿到批准的时候，卖家已经把楼卖给了另一个买家。

    一个韩国本地的家族基金。

    那个基金的决策者只有一个人，家族的第二代掌门人。他飞到首尔，看了楼，吃了顿饭，第二天就签了意向书。

    从看楼到签约，四十八小时。

    「这种四十八小时做出决定的奢侈。」达尔班在电话那头的声音，在帕特尔听来有点像海妖的低语，甚至还更有诱惑力一些，「这就是我们能给你的东西，约翰。」

    「我，布莱克，韩先生，还有投资部门的另外两位代表，其中一个还是你自己————我们不需要等月度会议，不需要跨时区协调，不需要给任何外部投资者写报告。」

    「如果你看上一个项目，你可以直接打电话给我。如果我觉得靠谱，我们当天就可以开会讨论。如果讨论通过，第二天就可以签意向书。」

    「四十八小时，约翰。」

    「甚至更短。」

    谈话到这里，其实约翰—帕特尔早就上船了。

    但达尔班还是按照自己的既定节奏，讲出了那句让他恨不得找一条锁链，把自己锁在桅杆上，跟这条船共存亡的话。


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