第2109章 准备套现

云海。东升总部。

林向东在白板前。六座城市标了圈……云海、海州、明州、安平、怀州、定州。

白板右下角写了一行字：

"网是根，芯是翼。根扎国内，翼展香江。"

方铁推门进来。

"东哥，秦总监那边报了……东升物流首笔一个亿到账了。定州基建付了两千七百万拿地，剩下七千三百万。加上省城投第二笔两个亿明年一季度到……"

"够不够？"

"够定州一期和安平二期。但明州加船要再加八千万到一亿。如果香江那边套现回来……"

"快的话明年下半年。"

"那明州加船先缓一步。用葛宏明现有的三条船撑着，等香江的钱到。"

林向东点头。

"行。先保定州和安平。明州不急。"

他放下笔。

"方铁，香江那边猴子在跑。半导体上市是第二步棋。第一步棋……物流网铺满南方，站稳。第二步棋……香江拿钱，加速。第三步……"

他没说。

方铁没问。

猴子从香江回来那天，林向东没在办公室。

方铁在总部顶着。秦总监的财务周报摆在桌上……东升物流账面现金七千三百万，定州基建付了两千七百万，安平二期备料一千五百万，剩的三千万是运营周转。

"不够。"方铁跟秦总监说。

"不够什么？"

"明州加船、定州二期、海州港泊位续租……三笔加起来至少两个亿。账面三千万撑不住。"

秦总监推了推眼镜。

"方总，省城投第二笔两个亿明年一季度到。但中间有半年的空窗。"

"半年够死人了。"

方铁拿起电话打给林向东。响了四声接了。

"东哥，钱紧。秦总监说账面七千三百万扣掉备料和周转，能动的三千万。明州、定州二期、海州……三个口子要钱。"

"我知道。猴子回来了，晚上开会。"

一

晚上八点。云海总部小会议室。

林向东、方铁、猴子、杨淑仪、魏绍杰。

林向东把白板翻过来，上面画了一张图……不是物流网，是地。

六个圈：云海总部地块、海州港后堆场、明州码头配套用地、安平分拨中心、怀州分拨中心、定州分拨中心。每个圈旁边标了面积和数字。

"东升手里的地，加起来多少？"

杨淑仪翻文件。

"已拿地：云海总部二十八亩、海州堆场四十五亩、明州码头配套六十亩、安平分拨一期一百二十亩、怀州分拨一期一百亩、定州分拨一期一百五十亩。合计五百零三亩。"

"估值？"

"按拿地成本和周边工业物流用地现价……云海总部那块贵，商业配套用地性质，每亩估值一百二。海州堆场每亩五十。明州码头配套每亩四十。安平每亩二十五。怀州每亩二十二。定州每亩十八。合计……"

她报了个数。

方铁吹了声口哨。

"五亿多？"

"保守估。如果云海那块改成商业性质，翻一倍。"

猴子掐了烟。

"东哥，你的意思是……用地做抵押，找银行拿钱？"

"对。但不够。"

林向东在白板上加了两个圈……空着的。

"东升物流拿了省城投的钱，故事讲出去了。地方政府现在愿意给东升便宜拿地。但拿地的目的不只是建仓。"

他顿了一下。

"云海总部那块二十八亩，商业配套用地。东升总部大楼占八亩，剩下二十亩……"

"东哥，你要搞房地产？"方铁问。

"不是住宅。是物流商务综合体。办公楼、配套公寓、仓储展示中心。东升物流的司机、调度、客户需要住、需要办公。建起来租给东升自己人用，多余的面积对外出租。"

杨淑仪接了：

"东哥，物流商务综合体……可以装进东升物流的资产包里。建好之后按投资性房地产入账，估值再涨一截。银行抵押额度跟着涨。"

"对。拿地、建设、运营、估值、抵押、再拿钱。"

猴子笑了。

"东哥，这不是物流公司。这是地产公司穿了件物流的皮。"

林向东没笑。

"物流网是皮。地是骨。钱是血。"

安静了几秒。

魏绍杰开口：

"东哥，定州那边一百五十亩拿下来了。但市里规划里北边还有三百亩储备用地，二期可以拿。定州经开区在招商，给的价更便宜……每亩十五万。"

"拿。"

"东哥，定州二期三百亩……四个多亿？"

"先拿一百亩。一千五百万。建仓一半，另一半……"

"另一半干什么？"

林向东看着猴子。

"猴子，香江那边半导体上市，保荐人问没问东升半导体的资产里有没有不动产？"

猴子点头。

"问了。我让淑仪把半导体公司的厂房和用地装进上市主体了。港交所看固定资产比例，有地有厂房估值稳。"

"定州二期拿下来之后，分五十亩给半导体公司。名义上做芯片封装测试配套仓储。实际……"

杨淑仪接上了：

"实际是半导体上市主体名下多了五十亩工业用地。香江估值的时候按固定资产算，发行价能再推。"

"对。"

方铁揉了揉太阳穴。

"东哥，我理一下。东升物流拿省城投的钱→拿地建仓→仓建好估值涨→抵押给银行拿贷款→贷款再拿地。东升半导体香江上市→上市主体装地装厂房→估值推高→挂牌套现→套现回来再投物流拿地。两头转？"

"两头转。"

林向东在白板上画了个圈，箭头从左边进去右边出来，再从右边回去左边。

"钱在东升体系里不出去。进来就变成地，地变成资产，资产变成钱，钱再变成地。"

猴子弹了弹烟灰。

"东哥，这套打法……华夏幸福用过，普洛斯也用过。产业拿地、配套开发、资产证券化。但有一个前提。"

"什么前提？"

"货得跑起来。地拿来了建了仓，仓里没货，估值就是空的。银行一看空仓就不贷了。"

"所以物流网必须跑满。安平跑满、怀州跑满、定州尽快跑起来。货填进去，仓才有现金流。有现金流银行才认。"

"东哥，定州严铁山那边……"

"曹建在磨。回程货跑通了，定通的车接进来只是时间。"

林向东放下笔。

"绍杰，你牵头。三件事。"

"东哥你说。"

"第一，云海总部剩余二十亩，找设计院出物流商务综合体的方案。不盖住宅，盖办公楼加配套公寓。东升物流自己用六成，对外出租四成。下个月拿方案。"

"行。"

"第二，定州二期一百亩，让曹建跟宫主任谈。先拿五十亩建仓，五十亩预留。价格压到每亩十五万以内。"

"我联系宫主任。"

"第三……"林向东看着杨淑仪。"东升半导体上市主体，把定州那五十亩和云海总部旁边的一块配套用地装进去。香江估值用。架构里写清楚用途……芯片供应链配套仓储和研发中心。"

杨淑仪记下来。

"东哥，装进去之后开曼主体的固定资产比例会到三成以上。港交所喜欢轻资产，但半导体公司带厂房带地是正常的。边界我把握。"

"把握住。"

会开完。猴子留下来没走。

"东哥，还有一件事。"

"说。"

"香江那边基石投资者跑了一圈。有家东南亚家族办公室对东升半导体的故事感兴趣，但提了一个条件。"

"什么条件？"

"他们要东升集团拿地之后，在香江上市主体的年报里披露不动产明细。他们怕东升把上市套现的钱拿回来全砸地，不分红、不回购。"

"怎么回？"

"我回了……东升半导体的不动产只用于芯片供应链配套，不用于住宅开发。年报里单独列'产业配套用地'科目，跟商业地产分开。"

"他们信吗？"

猴子笑了。

"他们信不信不重要。重要的是港交所信。只要披露合规、用途合规、估值公允，基石不会撤。"

"行。按你说的回。"

猴子站起来。

"东哥，还有一件事。普洛斯的人来找我了。"

"普洛斯？"

"对。他们看了东升物流的扩张速度，想谈合作。要么入股，要么合资拿地。"

林向东靠回椅背。

"普洛斯……"

"物流地产的老玩家。他们有钱有地有客户。东升有网有系统有政府关系。如果合资，东升出网和地，普洛斯出钱和品牌。拿地更快、建仓更快、估值更高。"

"条件呢？"

"条件没谈。对方只是放了个口风。但大概率是……普洛斯要控股权或者至少五成。"

"不给。"

"东哥，如果普洛斯入股三成，东升物流估值能再翻一倍。银行授信跟着涨。"

"三成可以谈。控股不行。"

"我明白。控股权在东升手里，地就在东升手里。"

猴子走了。

第二天。方铁把秦总监叫进来。

"秦总，东哥定了三件事。我跟你通个气。"

方铁把云海综合体、定州二期、半导体装地的事说了。

秦总监听完，沉默了很久。

"方总，东升物流的资产负债表现在是……总资产两个多亿，负债八千六百万。如果拿地建仓再加杠杆，负债率会上到六成以上。"

"省城投的钱进来稀释了。三个亿投后估值十亿，东升集团占七成。账面好了。"

"账面好了。但现金流……"

"现金流靠货。安平月吞吐一万二，怀州月吞吐一万，定州起来之后再加。货跑起来现金流就正。"

秦总监推了推眼镜。

"方总，还有一件事。东升物流如果拿地建综合体、搞配套开发，跟物流主业的边界会模糊。省城投那边……"

"省城投投的是物流子公司。物流子公司拿地建仓是主业。配套综合体是总部资产，不进物流子公司。"

"分开？"

"分开。云海综合体以东升集团名义拿，不进东升物流。东升物流租集团的楼和公寓，签租赁合同。关联交易公允就行。"

秦总监点头。

"这样省城投那边说得通。但集团层面的负债……"

"集团层面的事东哥自己扛。"


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